업무분야

분양/매매계약해제가 가능한 경우는 언제인가요?

분양계약이나 매매계약의 해제는 일정한 사유가 발생했을 때 계약을 체결 당시로 소급하여 소멸시키는 절차입니다.

해제가 이루어지면 계약은 처음부터 없었던 것으로 취급되어 당사자들은 서로 받은 급부를 원상회복할 의무를 부담하게 됩니다(민법 제548조).

대금 미지급이나 지급 지연을 이유로 매도인(분양자)이 계약을 해제하려는 경우뿐 아니라, 목적물의 하자, 허위·과장 광고, 계약 내용과 다른 이행, 중요사항 고지의무 위반, 소유권 이전 지연 등을 이유로 매수인(수분양자)이 계약해제를 주장하는 경우 등 다양한 상황에서 문제될 수 있습니다.

법원에서는 해제 사유로 주장하는 사실이 실제로 존재하는지, 해제권 행사를 위한 최고 등 절차적 요건을 갖추었는지, 계약서상 특약이나 약관 조항이 어떻게 규정되어 있는지 등을 구체적으로 살피게 되는데요.

계약이 해제되면 매수인(수분양자)은 이미 지급한 대금의 반환을 청구할 수 있고 사안에 따라 지연손해금이나 손해배상을 함께 청구할 수도 있습니다.

반대로 매도인(분양자) 측에서 해제를 주장하는 경우에는 기수령 대금에서 위약금 등을 공제할 수 있는지가 쟁점이 되기도 합니다.

이런 경우 분양계약해제, 법률상담이 필요합니다

법률사무소 화윤의 조언

분양·매매계약이 파기되는 이유는 다양합니다.

계약금만 주고받은 단계에서 마음이 바뀌어 해약을 원하는 경우도 있고, 중도금까지 지급된 상태에서 시세 변동이나 자금 사정을 이유로 일방이 계약을 깨려는 경우도 있습니다.

또한 애초에 계약 체결 과정에 하자가 있었다며 해제가 아닌 취소를 주장하는 경우도 있습니다.

그런데 계약 진행 단계(계약금·중도금·잔금)에 따라 해제 가능 여부와 그 효과가 크게 달라집니다.

특히 이미 이행에 착수한 이후라면 일방적인 해약이 어려워지고, 정당한 사유 없이 이행을 거부하면 오히려 위약금이나 손해배상 책임을 질 수도 있습니다.

따라서 계약을 그만두고 싶거나 상대방이 부당하게 계약을 파기하려 한다면, 지금까지 지급·수령한 금액과 계약 진행 단계부터 정확히 확인한 뒤 대응 방향을 정리할 필요가 있습니다.

분양/매매계약해제 절차

• 01
  계약 진행 단계 및 자료 확보

  계약서, 계약금·중도금·잔금 지급내역, 관련 통지·대화 자료 등을 확보하고 현재 이행 단계를 확인합니다.
• 02
  해제 사유 검토

  하자·기망·이행지체 등 해제 사유에 해당하는지, 해약금 해제가 가능한 단계인지 등을 검토합니다.
• 03
  최고 및 해제 통지

  필요한 경우 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 이후 해제 의사를 명확히 통지합니다.
• 04
  분양/매매계약해제소송 제기

  원상회복(대금 반환) 또는 계약 이행을 구하는 청구취지와 청구원인을 정리해 관할법원에 소장을 제출합니다.
• 05
  상대방 주장에 대한 반박

  상대방이 위약금 공제나 손해배상을 주장한다면 실제로 인정될 수 있는 금액인지 자료를 통해 다툽니다.
• 06
  변론 및 증거 제출

  계약 진행 단계, 해제 사유의 존부, 위약금·손해배상 범위 등 핵심 쟁점을 중심으로 심리가 진행됩니다.
• 07
  판결 선고

  해제가 인정되면 법원은 상대방에게 지급한 대금과 이에 대한 지연손해금 등을 반환하라는 판결을 내립니다.
• 08
  강제집행 및 회수

  판결 후에도 지급하지 않는다면 상대방의 예금·부동산 등 재산에 대한 강제집행을 통해 실제 채권 회수를 진행할 수 있습니다.

계약금·중도금·잔금 단계별로 확인해야 할 사항

분양·매매계약은 대금 지급이 어느 단계까지 진행되었는지에 따라 해제 가능 여부와 방법이 달라지므로, 아래 단계를 먼저 확인해야 합니다.

법률사무소 화윤의 분양/매매계약 분쟁 조력 시스템

법률사무소 화윤은 부동산전문변호사를 중심으로 분양·매매계약 해제를 검토하는 단계부터 이미 지급한 대금을 돌려받는 과정까지 필요한 대응을 함께하고 있습니다.

계약금만 지급한 상태인지, 중도금이나 잔금까지 지급했는지에 따라 대응 방향이 달라질 수 있고, 목적물의 하자나 상대방의 기망, 채무불이행, 소유권이전 지연 등 계약해제를 주장하는 이유도 사건마다 다릅니다.

따라서 계약서와 특약, 대금 지급내역, 상대방과 주고받은 내용 등을 먼저 살펴 해제 사유가 인정될 수 있는지를 구체적으로 따져봐야 합니다.

특히 계약해제는 해제 사유가 있다는 것뿐만 아니라 최고나 해제 의사표시 등 필요한 절차를 제대로 거쳤는지 역시 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

화윤은 이러한 부분을 사전에 검토해 내용증명을 통한 이행 최고와 계약해제 통지부터 원상회복 및 대금반환청구, 손해배상청구, 판결 이후 강제집행까지 하나의 흐름으로 살피며, 계약관계를 정리하고 실제 지급한 금액을 회수하는 단계까지 조력합니다.

화윤의 분양계약해제 성공사례 & 칼럼

자주 묻는 질문(FAQ)