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보증금 미반환 상황에서 필요한 대응, 보증금반환소송이란?

보증금은 임대차계약 등에서 채무이행을 담보하거나 계약관계를 유지하기 위한 목적으로 임차인이 임대인에게 지급하는 금전으로 계약이 종료되면 원칙적으로 반환받아야 하는 금액입니다(주택임대차보호법 제3조의2, 상가건물 임대차보호법 제5조).

임대차 기간이 만료된 경우뿐 아니라 임차인이 정당한 사유로 계약을 해지한 경우에도 임대인에게는 보증금 반환의무가 발생하는데요.

즉, 보증금반환소송은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 정당하지 않은 사유로 보증금의 일부를 공제하고 지급을 거부하는 경우, 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 진행하는 민사소송입니다.

소송에서는 임대차계약의 해지 사유가 정당한지, 임대인이 공제하려는 항목(연체임대료, 수리비 등)이 실제로 공제 대상에 해당하는지, 계약서상 특약사항은 어떻게 규정되어 있는지 등을 구체적으로 살펴보게 됩니다.

사안에 따라 미지급 보증금 원금과 함께 반환이 지연된 기간에 대한 지연손해금을 함께 청구할 수도 있습니다.

이런 경우 보증금반환소송이 필요합니다

화윤은 이렇게 해결합니다

법률사무소 화윤의 조언

보증금을 돌려받지 못하는 이유는 다양합니다.

새로운 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있다며 반환을 미루기도 하고 미납 차임이나 관리비, 수리비·원상복구비 등을 공제해야 한다며 반환금액 자체를 다투는 경우도 있습니다.

하지만 임대인의 사정만 믿고 기다리다 보면 임차인에게는 그만큼 보증금을 회수하지 못하는 기간이 길어질 뿐입니다.

특히 부동산의 매매나 경매 가능성까지 있다면 마냥 임의 반환만 기다리는 것이 오히려 불리해질 수도 있습니다.

따라서 반환 약속이 반복해서 미뤄지고 있거나 공제금액을 두고 입장 차이가 좁혀지지 않는다면, 현재 확보된 계약서와 반환 관련 대화, 입금내역 등을 토대로 실제 청구할 금액부터 정확히 정리할 필요가 있습니다.

보증금반환소송은 계약 종료 사실을 확인하는 단계부터 승소 후 실제 보증금을 회수하는 과정까지 순서에 맞춰 준비해야 합니다.

보증금반환소송 절차

• 01
  계약 종료 및 자료 확보

  임대차계약서, 보증금 지급내역, 계약 종료·해지 통지 자료 등을 확보하고 반환받아야 할 금액을 확인합니다.
• 02
  임차권등기명령 검토

  보증금을 받지 못한 채 먼저 이사해야 한다면 대항력과 우선변제권 유지를 위해 임차권등기명령을 검토합니다.
• 03
  보증금반환소송 제기

  계약 종료 사실과 미반환 보증금, 지연손해금 등을 정리해 관할법원에 소장을 제출합니다.
• 04
  임대인 주장에 대한 반박

  임대인이 미납 차임·관리비·원상복구비 등을 주장한다면 실제로 공제할 수 있는 항목과 금액인지 자료를 통해 다툽니다.
• 05
  변론 및 증거 제출

  계약 종료 여부, 보증금 액수, 공제금액, 특약의 효력 등 핵심 쟁점을 중심으로 심리가 진행됩니다.
• 06
  판결 선고

  반환청구가 인정되면 법원은 임대인에게 보증금과 인정되는 지연손해금 등을 지급하라는 판결을 내립니다.
• 07
  강제집행 및 회수

  판결 후에도 지급하지 않는다면 임대인의 예금·부동산 등 재산에 대한 강제집행을 통해 실제 채권 회수를 진행할 수 있습니다.

임차권등기명령이 필요한 경우

임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 먼저 이사해야 할 때 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 절차입니다. 쉽게 말해, 집을 비우고 전입신고를 옮기더라도 임차인의 권리를 보호할 수 있도록 등기부에 임차권을 남겨두는 조치입니다.

법률사무소 화윤의 보증금반환소송 조력 시스템

법률사무소 화윤은 부동산전문변호사를 중심으로 보증금반환소송부터 실제 보증금 회수까지 필요한 대응을 함께하고 있습니다.

보증금 분쟁은 계약 종료 여부는 물론 미납 차임·관리비, 원상복구비 공제 등 사건마다 쟁점이 달라 계약서와 특약, 지급내역을 토대로 반환받아야 할 금액부터 정확히 따져보는 것이 중요합니다.

여기에 보증금을 받기 전 이사해야 한다면 임차권등기명령을 통해 권리를 보전하고, 임의 반환이 어렵다면 소송으로 이어가는 등 현재 상황에 맞는 절차를 순서대로 밟아야 합니다.

화윤은 이처럼 내용증명과 임차권등기명령, 보증금반환소송부터 판결 이후 강제집행까지 하나의 흐름으로 연결해 실제 보증금을 회수할 수 있도록 조력하고 있습니다.

화윤의 보증금반환 성공사례 & 칼럼

자주 묻는 질문(FAQ)