[칼럼 분야:] 명도소송

안녕하세요. 법률사무소 화윤의 조윤경 변호사입니다.

“세입자가 안 나가요”라는 상황에서는 퇴거 요구에 앞서 확인할 문제가 있습니다. 저는 계약 종료 사유와 실제 점유자, 보증금 정산 내역부터 살펴볼 것을 권합니다. 임대인이라도 임의로 출입하거나 물건을 반출해서는 안 됩니다.

계약 종료와 보증금 반환부터 확인하십시오

계약서의 만료일이 지났다고 항상 임대차가 끝나는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사 여부를 확인해야 합니다. 해지를 주장한다면 그 사유와 통지의 효력도 검토해야 합니다.

주택과 상가는 적용 법률이 다릅니다. 차임 연체를 이유로 해지할 때도 기준을 구분해야 합니다. 단순히 퇴거를 요구했다는 사실만으로 인도 의무가 확정되지는 않습니다.

민법 제536조에 따른 동시이행 관계도 중요합니다. 임대차 종료 후 반환할 보증금이 남아 있다면 임차인은 그 반환과 동시에 건물을 인도하겠다고 주장할 수 있습니다.

계약이 끝난 뒤 계속 점유한다는 이유만으로 모두 불법점유라고 표현해서는 안 됩니다. 계약의 종료 여부와 인도를 거절할 권리가 있는지 함께 살펴야 합니다.

명도소송 전 통지와 가처분

내용증명은 통지 내용을 남기는 방법입니다

해지나 갱신 거절이 필요하다면 적절한 시기에 의사를 전달해야 합니다. 내용증명은 어떤 내용을 언제 발송했는지 입증하는 데 활용됩니다. 다만 내용증명 자체가 기재 내용의 진실이나 계약 종료를 확정하지는 않습니다.

상대방에게 도달했는지도 중요합니다. 배달증명이나 수신 답변 등을 함께 보존하십시오. 내용증명 발송이 모든 명도소송의 필수 요건은 아닙니다.

점유 변경 위험에 맞춰 가처분을 검토합니다

점유이전금지가처분은 소송 중 점유자가 바뀌어 집행이 어려워지는 위험에 대비하는 조치입니다. 실제 점유 상태와 보전 필요성을 살펴 신청 여부를 결정합니다.

가처분은 신청뿐 아니라 결정에 따른 집행도 중요합니다. 다만 이를 하지 않았다고 언제나 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 하는 것은 아닙니다. 점유 이전 시점과 승계관계에 따라 달라집니다.

소송부터 강제집행까지의 절차

명도소송은 건물 인도를 구하는 민사소송입니다. 소송 기간은 송달과 쟁점, 항소 여부 등에 따라 달라집니다. 일정 기간 안에 끝난다고 단정하기 어렵습니다.

소송 외에도 합의나 재판상 조정으로 해결할 수 있습니다. 조정조서 등 집행권원이 있다면 그 내용과 요건에 따라 강제집행을 검토할 수 있습니다.

집행 가능한 판결 등을 확보해도 자진 인도가 없다면 민사집행법 제258조에 따른 인도 집행을 신청합니다. 건물 인도와 내부 물건의 처리는 집행관을 통한 절차로 진행해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 제 건물인데 비밀번호를 바꿔도 되나요?

A. 소유자라도 임의로 출입을 차단해서는 안 됩니다. 무단 출입은 형법 제319조에 따른 주거·건조물 침입 문제가 될 수 있습니다. 출입 차단이나 물건 반출도 별도 책임을 일으킬 수 있습니다.

Q. 계약이 끝났는데 보증금을 먼저 돌려줘야 하나요?

A. 보증금 반환과 건물 인도는 원칙적으로 동시에 이행합니다. 연체 차임 등 공제할 금액을 확인하고, 반환과 인도 방법을 함께 정리해야 합니다.

Q. 승소하면 임차인 물건을 직접 꺼내도 되나요?

A. 승소만으로 임의 반출이 허용되지는 않습니다. 상대방이 이행하지 않으면 집행 요건을 갖춰 집행관에게 인도 집행을 신청해야 합니다.