공유물분할경매, 소송 전 무엇부터 확인해야 할까요?

안녕하세요. 법률사무소 화윤 조윤경 변호사입니다.

부동산을 함께 소유하다 보면 지분을 정리하고 싶은 시점이 생깁니다. 한 사람은 매각을 원하지만 다른 사람은 계속 보유하고 싶어 할 수 있는데요. 협의가 되지 않는다면 공유물분할소송을 검토하게 됩니다.

이때 공유관계를 끝낼 수 있는지와 어떤 방법으로 나눌지는 구분해서 살펴야 합니다. 분할이 가능한 부동산이라도 선택하는 방법에 따라 취득할 재산과 부담할 비용이 달라질 수 있기 때문입니다.

소송 전에 어떤 분할 제한을 확인해야 할까요?

1. 분할금지 약정과 법률상 제한

민법 제268조는 공유자의 분할청구권을 인정합니다. 다만 공유자들은 5년 이내의 기간을 정해 분할하지 않기로 약정할 수 있습니다. 갱신할 때도 한 번의 갱신 기간은 5년을 넘을 수 없습니다.

따라서 약정이 있다면 그 내용과 남은 기간부터 확인해야 합니다. 집합건물의 공용부분처럼 법률상 분할이 제한되는 대상인지도 살펴야 합니다.

2. 공유자 구성과 상속재산 여부

공유물분할소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 필수적 공동소송입니다. 등기부 등을 통해 현재 공유자가 누구인지 확인하고, 당사자가 빠지지 않도록 해야 합니다.

상속으로 함께 소유하게 된 재산이라면 상속재산분할이 필요한 단계인지도 구분해야 합니다. 상속재산이라는 이유만으로 곧바로 일반적인 공유물분할소송을 선택해서는 안 됩니다.

부동산을 나누기 어렵다면 반드시 경매해야 할까요?

재판상 공유물분할은 현물분할이 원칙입니다. 법원은 부동산의 형태와 이용 상태 등을 살펴 직접 나눌 수 있는지 판단합니다.

민법 제269조 제2항는 현물로 분할할 수 없는 경우 등에 법원이 경매를 명할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 공유자 사이에 의견이 다르다는 사실만으로 경매가 결정되는 것은 아닙니다.

가격배상 방식도 희망만으로 인정되지는 않습니다. 부동산을 취득할 공유자가 적정한 지분 가격을 지급할 수 있는지, 다른 공유자에게 불공평한 결과가 생기지 않는지 등을 살펴야 합니다.

원하는 분할 방법을 설명하려면 무엇이 필요할까요?

저는 분할 방향을 검토할 때 등기상 지분뿐 아니라 실제 이용 상태도 함께 살핍니다. 직접 나눌 수 있는 토지인지, 누가 건물을 사용하고 있는지에 따라 검토할 내용이 달라지기 때문입니다.

• 등기부와 공유자별 지분 내역
• 분할금지 약정 등 관련 계약 자료
• 토지·건물의 형태와 실제 사용 현황
• 부동산과 각 지분의 가치를 확인할 자료
• 가격배상을 원한다면 지급 능력을 설명할 자료

원하는 분할 방법을 제시하는 것만으로는 부족합니다. 그 방법이 실제로 가능한지, 다른 공유자의 권리도 고려한 방법인지 설명할 수 있어야 합니다.

경매를 고려한다면 예상 매각대금과 집행비용도 확인해야 합니다. 경매를 명하는 판결과 실제 매각·대금 수령은 별개의 단계입니다. 실제 받을 금액은 매각 결과와 담보권 등 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

법률사무소 화윤 조윤경 변호사